住房消费

　·揭草仙·

由于中国近年来房价飞涨，国内国外“投资者”蜂拥前来炒房子，加上许多其它原因，导致真正要买房者痛苦万分。但是，“衣食住行”中的“住”又不能反映到中国国家统计局公布的ＣＰＩ（消费者物价指数）中，引起老百姓极大困惑和不满。但是，统计局长只用一句话：“根据国际惯例” 来于回答。让人莫名其妙，又似乎无话可说。

到底美国统计ＣＰＩ中包不包括住房消费（Ｈｏｕｓｉｎｇ　ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ）？当然要包括　－如此费钱又是必须的东西怎么能不包括？美国ＣＰＩ中住房消费占２３.２％，食品，１４.３％，交通（“行”），１７.４％（美国人汽车多，这部分消耗大）。你看，住房占了最大比例。

那么，美国ＣＰＩ中是否用房屋价格来计算？回答是：现在不是。但是，１９８３年前是这样计算的。１９８３　年前的计算办法是主要考虑三种东西：房价，房屋贷款利息，财产税。但是，后来发现这里前两项，房价和利息每月变化都较大，放到ＣＰＩ中会掩盖那些按月变化不很大的重要东西的信息。所以决定在ＣＰＩ中去掉这两项，改变统计方法。

在谈新方法之前我必须先说一下房子这种特殊东西。在我们日常生活必需品中，房子是很特殊的东西。其它所有东西要不被吃掉，被用坏，被玩掉，丢掉，等等。唯独房子是一个还会“增值”的东西。据统计，从１９６３年至　２００６年美国房屋平均年增值５.９％。但是，自１９１２年以来，美国平均年通货膨胀率是３.４２％－美国相对是一个低通货膨胀国家，这也是它的经济发展得好的一个重要原因。既然是一种增值的东西，美国人又几乎都是贷款买房，除头款，每月付一定数量的钱。那么买房也就有点“投资”的味道　－确实如此。

用一句非常通俗的话，所谓“投资”就是把自己的钱（或者与钱相当的东西）放到 “别人”的口袋中去，为以后用。最一般的办法就是放到银行，金融市场（股票，债券，等）。但是，经济学家和金融学家对“投资”可能有点不同解释。对经济学家，买机器（因此可以生产产品赚钱），买房子，等都算“投资”。但是，如果把房子当着投资，又不能完全说得通。因为它还是一件生活必需品。所以，在统计住房引起的通货膨胀中要把房子中属于“投资”那部分分离出。

企图在住房消费中将房屋价格中的“投资”成分剥离出去当然不是一件容易的事情。和统计学，经济学，以及许多自然科学中碰到的问题一样，需要建立一个合理的，能够反映出一个复杂大问题中的一般性的，本质性的东西的“理论模型”。在这个问题上就是用一个什么办法去代替房价这种包含了投资成分的东西。

首先想到的就是租房居住人需要付出的租金的涨跌。美国有非常成熟的房屋市场和租屋市场。每个城市都有大片大片的公寓，甚至独立屋供出租。但是完全根据租金高低变化也不能合理反映居民住房消费　－毕竟靠租房居住的人只占少数。并且，租房居住和有自己房子居住，就“居住”本身也有很不同的花费。一种思考这种问题的相反思路是：把所有人，不管你是租房还是自己拥有房屋，有没有还清贷款，都当成“租房”居住的人，都要付“房租”。去调查许许多多这种人平时要化在住房上的钱的变化　－相当于“租金”的涨跌。对于有自己房子的人就是归还房贷，税，房屋保险，维修，管理费，等等。装修算作增加房屋质量的投资，属于房价的一部分。

当然，所有事情都是有正反两面。这种模型听上去似乎是是可以接受的。但是也受到一些人批评。对住房消费的这种计算方法的批评主要是这种所谓“假设租金（ｉｍｐｕｔｅｄｒｅｎｔ）”到底计算得是否合理。房屋价格波动再大，可以比较精确统计。但是这种 “假设租金”是否真正反映居民住房消费高低就在很大程度上取决于它的模型假设的合理性了。有人直接批评它的计算结果把事情反而更加扭曲了。说住房消费应该占到４１％，而不是２３％。确实按我的感觉，许许多多美国普通人花在住房上的钱占的比例大于２３％。。。。如果真正是只有２３％那么多，许多中产阶级日子就不会过得那么紧，在信用卡上留下许多欠款了。当然这就进入了很专业的讨论，反对者不是光用嘴巴说说，也是用非常具体数字论证自己观点。

既然买房居住包含了“投资”目的，最后怎样实现把“存在别人口袋的钱”取出来花？这在美国就有许多方法：

１）孩子都走了，自己又进入或快要进入老年，将大房子换成小房子。这是一种采用比较多的方法；

２）原来由于工作关系不得不住在房价高的城市，退休了，卖掉房子搬到其它地方，一般，房价不会比原来高。但是，也有一些人反而搬到房子并不便宜，甚至还贵的地方，像佛罗里达。这就由各人经济状况和爱好来决定。但是，不再买大的，有很多间房间的房子大概是一致的。

３）搬到养老院去住。不需要自己房子了。

４）也有许多人不想离开自己住惯了的房子。那么，死后留给子孙或其他继承人也是一种花钱的办法。

５）还有一种办法：继续住在自己房子里，但是从房子里“把钱拿出来”花。你听了可能觉得奇怪，但是这是真的，国会立法保障了这种做法。就是用自己房子去抵押，从银行得到钱　－称为“反房贷”。和通常人用房子抵押贷款不一样，对于老年人，全部抵押贷款（一般得到４０　到５０％的钱）及利息（当然和他们活得时间长短有关，是累积计算的）在这两口子有生之年不必向银行付任何钱。死后由继承人卖房。所得款项首先归还贷款及全部利息，剩下的继承人拿走。如果不够还银行的钱，银行不得向继承人讨要　－这就是银行要承担的风险。有多少人知道，并且采用这种办法，我不清楚。

如果决定房子留给继承人，那么，山姆大叔就要插一手了。首先，遗留的财产高于一定数字（现在好像是６０多万），要征收遗产税，甚至有的州也要插一手，征收一部分。大概税率是５０％－一半政府拿去了。拿到继承人手里，超过一万多元（具体数字每年在变，取决于ＣＰＩ）部分就算收入了，要交收入税。税率很可能至少２５％到　３０％。你看，政府又拿去一块。有人可能问，房子不卖还要交税？是的，这种遗产接受一定会折合成钱来计算接受人所得的。

至于中国居民住房消费模式显然和美国大不一样。对于ＣＰＩ计算应该根据各国居民（包括政府这个非常特殊的“居民”）的具体情况设计计算模式。在这个问题上一味强调 “和国际接轨”是不对的，不要扭曲了ＣＰＩ正确反映本国情况