买房过程

大都会房地产公司 晓音
www.metrostarhomes.com

2007年十月接受公司总裁交给我的主持大都会房地产专栏的任务时就决定，如果公司有其他人写文章，就把它送到报社去，如果没有人写，我就自己写。将来把所写的东西汇总，出两本小册子，一本是买房过程，一本是卖房过程。虽然不是中文专业出身，文笔倒也流畅。从小学起作文就是班级和年级的范文。20多年前在北京体育学院运动生理学专业研究生毕业后留校做讲师，只要有时间写，体育报是照登不误。还参加撰写了中国第一本运动训练学专著，也算是中国运动训练学的鼻祖之一。1986年到美国，虽然前后写了两篇硕士论文，一篇博士论文，却都是用英文写成，所以21年没有用中文写东西。从2007年十月至今，已为大都会房地产专栏写了18篇文章，自以为中文水平已经恢复，可以开始撰写买房过程。初步计划三个月完稿。如果公司没有其他人写文章，大都会房地产专栏就会连载十章买房过程。因为已经是能者多劳，身兼数职，写文章就只好挑灯夜战了。

买房过程可分为以下十个步骤。

1．准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备，三思而行。虽然你没有必要象我这样为了了解买房过程读了许多书，看了无数房，最后发展到上课考试拿执照。但尽可能多的了解买房知识是绝对必要的。首先你要了解买房全过程，我这本小册子就是为了这个写的。其次你要知道你能买得起或者愿意买多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍（假定贷款利率是6%到8%）。然后是决定在什么地方买。最后是决定房型。同样的价钱，在有的地方可以买独立屋，在有的地方只能买连栋屋或者公寓。

2．选经纪人
买房一定要找经纪人。首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心的为你解答这些问题。第二经纪人比你了解行情。他/她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱。第三经纪人比你信息灵通。第四经纪人可以为你把关。我可以列出很多的理由来说服你，但这里有一条最好的理由，经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。加上许多经纪人会给买主一些过户费，何乐而不为？

3．予审贷款
找好经纪人后，经纪人会让你填写一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向有关贷款公司要一封贷款予审批准书。你如果已经与其它贷款公司联系过，你就可以用你自己贷款公司的贷款予审批准书。不管你用谁的，你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款予审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款予审批准书是报价合同的附件之一。

4．搜索看房
经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。只要有符合你要求的房子上市，信息就会自动送到你的电子邮箱。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，进行初选。初选过关，再约经纪人带你去看内部。在同一地区的房子一般20分钟可以看一个，一次可看5-6栋房子。

5．签署合同
选定满意的房子，经纪人会进行市场分析帮你确定要价，准备报价合同。除了价钱，定金外，经纪人还会建议你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就签字生效了。

6．检查房屋
除了房屋检查，常做的还有咚气检查和白蚁检查。在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是15天。在15天内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。经纪人会向你推荐收费低，质量好，有执照的检查师。检查结果出来后，经纪人会为你把关，向你指出哪些是卖主的责任，并为你跟卖主谈判。

7．申请贷款
买主向贷款公司或银行提出贷款申请后，贷款公司或银行首先会请估价师给房屋估价。在报价合同中，还可以选择房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般也是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。

8．购买保险
除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险。如果你买了一栋$500,000的房子，土地值$200,000，房子本身只值$300,000。那你只需买$300,000的房屋保险，因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000，贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。除了减低保险额，减少房屋保险费的方法还有提高自付费，房屋与汽车同保，增加房屋安全性等等。

9．结交过户
经纪人会向你推荐几家过户律师供你选择。律师在过户前会检查产权史。马州的规定是查60年的历史。为了防止意外，贷款银行还会要求买主买产权保险。买主在过户前还要把房子再检查一遍。除了看该修的东西都修好了，还要记录水电气仪表的数字。过户时买主还要交房屋买卖税，贷款手续费，过户律师费，等等。一般过户费是房价的2%到4%。过户时要带有效证件（如驾照），屋主保险保单，和银行开的现金支票。

10．乔迁搬家
过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，所以过户后买主就可以搬家了。在过户搬家前4-5天联系水电气公司，问清要做的事情。过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主名下。有的公司要你提供仪表数字，有的公司会自己去读仪表。电话，电视，网络服务可能要提前10到20天予约。搬家公司或租车公司也要提前两周予约。

如果你有关于房地产或贷款方面的问题，欢迎来电话（202-459-9096）或者来电子邮件（info@metrostarhomes.com）询问。我一定尽量答复。我以前发表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm 看到。