2008年4月19日星期六

买房过程第六章——房屋检查

大都会房地产公司 晓音

房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买主付,价钱根据房价而定,从$200到$600甚至更高,房价越高检查费越贵。表一是一家房检公司的价目表。买方经纪人会推荐两到三个检查师,供买主挑选。一般房屋检查大概要两到三个小时。买主在房检时跟着检查师走,可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构(Structure),地基(Foundation),屋顶(Roof),地板(Floor),墙壁(Wall),门窗(Doors and Windows),地下室(Basement),供电系统(Electrical Systems),供排水管(Plumbing),冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems),烟雾报警器(Smoke Detector)等。检查师要填写一份详细的检查报告,包括房子的状况,哪些设备可能出问题,剩余寿命是多少,应该怎样维护,等等。除了详细的检查结果,还会有一份总结,列举卖主要修理的部分。如果买主要求,检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片,使问题所在一目了然。



买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是七天)为买主写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(AS IS),房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后,只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题,如地基断裂,房屋有倒塌危险等,买主可以要求取消合同,其它的问题可以要求卖主修理。
卖主在接到房屋检查附件时,要在三天之内做出答复,是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的,象房屋基本结构,地基,屋顶,供电系统,供排水管,冷暖设备,烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修,象墙上有洞,地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买,所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做出答复。双方达成协议后,房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西,要有修理工的发票做依据。


氡气是一种含放射性元素的气体,是致癌物质。户外空气中的氡气含量是每升0.4微微居里(pCi/L)。美国环境保护署(Environmental Protection Agency, EPA)规定室内氡气含量不能超过4.0微微居里。氡气由土壤中存在的铀分裂产生,会通过地基的裂缝或地下室的排水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查(Radon Inspection)。氡气检查也可以是报价合同的附加条款之一,可以请房屋检查师一起做。检查费也是由买主出,价格在100元到130元。如果检查结果表明氡气指标超过标准,买方经纪人会为买主写一份氡气检查附件(radon Inspection Addendum),要求取消合同或要求卖主采取降氡气措施(Radon Mitigation System),花费在$800到$2000。卖主接到氡气检查附件后要在三天之内做出答复,是同意降氡气还是出相应的处理费。买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做出答复。双方达成协议后,氡气检查的附加条款就取消了。

美国住宅的主要建材是木料,白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection) 可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款,银行一定要求白蚁检查。独立屋,连栋屋,公寓楼三层以下都要检查。费用在20元-30元,马州由买主出,维州由卖主出。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害,检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum),要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司,由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后,白蚁检查的附加条款就取消了。

如果在冬季买房,空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)的功能没法检查。可以在报价时加上过户后进行空调或游泳池检查的附加条款。这两项检查费也由买主出。检查时间不能超过过户后的5月31日之前。检查师必须有相关执照。买主在检查前不能试开空调。如果检查出问题,可要求卖主出钱修理。

1978年前建的房子,可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液,会影响神经系统,肾脏和造血机能。含铅油漆对小小孩影响较大,因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里。美国1978年宣布禁止生产和使用含铅油漆,但有些地区到1979年才执行(包括马里兰州)。买1979年以前建的房子,买主可要求对室内墙壁油漆进行含铅检查(Lead-based paint inspection),作为报价合同的附加条款之一。条款有效期一般为十天,检查费大约50元-450元,由买主出。现场化学检查比较便宜,但只能测出有没有铅,不能测含量。送30到70个样本到实验室检查比较麻烦,还会损坏墙壁。X光检查准确又无破坏性,但收费较贵。如果检查出油漆含铅,买主可以取消合同或要求卖主处理。卖主必须请专业人员处理,并出示处理证明书。一个房屋检查师对我说过,1979年到现在墙一定重新油漆好多次了,应该不会有铅尘掉下来。如果窗户也换过了,就更好了。


如买新房,建筑商会给一年保修,所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检,如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉,防止白蚁进入室内,则新房在五年内不会出现白蚁,因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道,然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井,与排气管连接将氡气排出室外。
房地产交易时间性很强(Time Is Of The Essence),房屋检查,氡气检查和含铅油漆等附加条款有效期到期日晚9:00前买主如果不向卖主送检查结果附件,这些附加条款就自动取消了。如果买主在有效期内向卖主送通知,卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后,也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复,就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后,经纪人会准备一份最后的附件,让买卖双方签字。


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