买房过程

第一章 准备买房

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买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽可能多地了解买房知识是绝对必要的。

一了解买房全过程 (Home Buying Steps)
这本小册子的前言部分概括了买房全过程。在这个过程中，你要做许多事情：看房子（Show House），签合同（Sales Contract），检查房子（Home Inspection），申请贷款（Loan Application），购买保险（Home Insurance），过户（Settlement），搬家（Moving）。在这个过程中，你还要接触到许多人：房地产经纪人（Real Estate Agent），房屋检查师（Home Inspector），贷款经纪人（Mortgage Loan Originator or Broker）或银行家（Baker），保险经纪人（Insurance Agent），过户律师（Settlement Lawyer），搬家公司员工（Mover）。你可以到图书馆去借几本关于买房和贷款的书看看。当地中文报纸房地产专栏也是不错的买房全过程知识来源。

二确定房价范围 (Price Range)
你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍（假定贷款利率是6%到8%）。如果你家的年收入是$100,000，你能买得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000现金做头款(Down Payment)，你就能买$480,000到$580,000的房子。

如果你没有房价5%的现金做头款，最好不要买房子。一是因为贷款难借，得不到好利率。二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。如果有房价20%的现金做头款，就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。如果你的父母能给你一些钱做头款，要注意税法。税法是每年每人可给任何人$10,000的现金做礼品不用付税。如果你的父母各给你$10,000，你就有$20,000。如果你的父母再各给你的配偶$10,000，你们就有$40,000。如果你配偶的父母再如法炮制，你们就可以有$80,000不用报税的钱做头款。这些钱最好提前四个月存到你们的银行账户，贷款时就可以看作是你们自己的钱，不用再填贷款礼品表格(Gift Letter)。

三决定买房地点 (Location)
上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路，不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间，可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的地方。会做饭的下班先到家把饭做好，等开长途的进门坐倒就吃。看到这里恐怕两个人都要抢着开长途了。

同样的地方也会有不同的社区(Community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区，房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分，在美国是人以钱分。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。

有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分，从小学到高中，学生们只能在居住地所属学区(School District)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现好学区，不好学区一说。每个学区都有自己的网站，打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表，包括从考试成绩到学生比例的统计数字。网址可向经纪人要。从房地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价，一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起，也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超过好学区和其它学区房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班，所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班，就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔，用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用，用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。

四 选择房型(House Type)
同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（Single Family House），在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖，我建议两卧室买公寓，三卧室买连栋屋，四卧室买独立屋。从投资的角度看，独立屋最保值，其次是连栋屋，最后是公寓。新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。买不起连栋屋的只好买公寓。



严格地说公寓不是房型，只是一种组织形式。买独立屋和连栋屋时，你是连房子带地一起买(Fee Simple)。买公寓时，你只买你住的那一个单元，房顶和地都不是你的。因为公寓的公摊面积大，修缮管理费用高，所以公寓费(Condo Fee)比独居屋的社区管理费(Home Owner Association Fee)贵得多，一般是每月$200到$400，有的高达$900。有的公寓费包括水电费，如果自己住也还划算。但如果是出租，万一空着，还要照付公寓费，就划不来了。市场上有连栋屋型的公寓，注意不要弄错了。

买房过程第二章 选经纪人

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买房一定要找经纪人。首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。第二经纪人比你信息灵通。她可以根据你的要求为你设置自动搜索，每天将符合你要求的新上市或降价的房子自动寄到你的电子信箱。第三经纪人比你了解行情。她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱,因而可以据理力争地为你砍价。第四经纪人可以为你把关。她会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的。她会告诉你买旧房子时要注意哪些东西。最后，经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。加上许多经纪人会给买主一些过户费，何乐而不为？

有些朋友怕给别人添麻烦，不好意思老让人家带着自己去看房子。往往一去就是大半天时间，何况现在汽油又这么贵。但如果你是真的要买房子，经纪人在帮你买了房子之后，可以从卖主那里拿到佣金，所以你大可不必客气。但为了确保你的经纪人能从卖主那儿拿到佣金，最好与你的经纪人签一份独家买方经纪人合约（Exclusive Buyer Agency Agreement），这样你就可以心安理得地让你的经纪人为你服务了。如果你怕受独家买方经纪人合约的太大限制，你可以注明此合约仅限于该经纪人带你看的房子，甚至仅限于某一栋房子。合约有时间限制，如果不放心，可以先签一个月的合约。经过一个月的试用，对经纪人的服务满意，可再签三个月甚至六个月的合约。

怎样才能找到满意的经纪人呢？你可以试用以下的途径。

当地中文报纸房地产专栏
一些经纪人会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。见字如面，文如其人。如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不访打电话或去电子邮件做进一步的了解。如果文章内容能引起你的共鸣，你与这位作者能谈得来的可能性就大。

房地产公司和经纪人广告
一些公司和经纪人会在报纸或杂志上刊登广告。从广告上可以了解公司和经纪人的基本情况。比如擅长的服务地区，历年的销售业绩，经纪人的宗旨等等。

亲戚朋友介绍
向买过房子的亲戚朋友打听，他们用过的经纪人水平可高，人品可好。

初步选定经纪人后，可对经纪人做以下的测试。

经纪人说话和写作是否有说服力
在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜。一个讲话没有说服力的人很难胜任。光会说话还不够，还要会写。就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因1，2，3，4写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。

经纪人英文口头和书面表达能力是否合格
除非卖主和卖方经纪人都是中国人，你的经纪人就要用英文谈判。所以经纪人的英语口头和书面表达能力必须要好。口语你可以听出好坏，书面表达能力从英文电子邮件可见一斑，也可让经纪人给你一份她的英文代表作。

经纪人房地产知识是否丰富
经纪人要对买房过程了如指掌。在带你看房时，能指出房子的优缺点，不同的房子应该怎样做比较。比如说如果地下室少个侧所，要花7000到10000去修一个。如二楼少一个侧所，花再多钱可能也修不了。报价时，会使用市场分析为你定价，会用附加条款帮你在必要时合法地取消合同，拿回定金。房屋检查后，会为你与卖主谈判，或是让他们修理，或是让他们给钱。还会为你介绍贷款和过户公司，提供搬家公司信息。

经纪人是否能运用网络和现代通讯技术
人的脑系胞的数量是有限的，能储存的信息也是有限的。经纪人不一定能立即回答你所有的问题。但好的经纪人可以运用网络这个巨大的资料库迅速为你找到问题的答案。用传真机传递信息已逐渐过时，用电子邮件传递电子扫描文件省钱省时。你的经纪人如果能熟练运用计算机新技术，对你的买房过程肯定会有很大帮助。

经纪人是否敬业
聪明能干的经纪人还要肯敬业能吃苦。你可以问他最多带一位客户看了多少房子，我的纪录是113。你可以问他最早什么时间能看房子，我的纪录是早上6：30出门去接客户，8：30看房子。你可以问他最迟什么时候可以给他打电话，我的手机是7天24小时从不关机，伏首甘为孺子牛。

经纪人是否住过新房
如买新房，要问经纪人是否给自己买过新房，住过新房。新房的标价都是基本价，有很多其它的选择(Option)都要另外加钱。选择之多，另初次买新房的人眼花缭乱，无从下手。一定要有一个自己买过新房，住过新房的经纪人为你把关。我给自己买过三次新房，住过三次新房。每一次的选择都比前一次有所改进。

买房过程第三章 予审贷款

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据美国房地产经纪人协会1999年统计，90%的人是贷款买房。如果你是10%用现金买房的幸运儿，就不需要贷款，更不需要什么贷款予审。但不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主经济状况表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和欠债部分（Liabilities）。欠债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。如果你不愿意透露你所有的财产(Assets)，倒没有关系，但你填写的存款额不能低于你的头款(Down Payment)数。你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房，买主经济状况表就是卖主唯一的依据，所以在在报价时一定要附上这份表。

如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款予审批准书(Loan Pre-approval Letter)。因为贷款公司要查你的信用分，还会要你的社会安全号。你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过，你就可以用你自己的贷款公司或银行的贷款予审批准书。不管你用谁的，你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款予审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款予审批准书也是报价合同的附件之一。它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过了，银行初步同意借钱给你。贷款予审批准书贷款额越高越好，不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款，不能过户，浪费卖主的时间。在房屋买卖中，时间就是金钱。一栋$500,000的房子，如果利息是6%，一个月的利息就是$2,500。卖主更愿意接受经济状况好的买主的报价。

申请贷款予审批准书还需要以下的信息。
买主姓名(Buyer Name)

社会安全号(Social Security Number)

房价(Sales Price)：实际房价或最高房价

贷款额(Loan Amount)

贷款种类(Program)：一般是30年固定利率

定金(Deposit)

过户日期(Settlement Date)：写实际日期或待定

买主地址(Buyer Address)

买主电话(Buyer Phone)

买主年收入(Income)

最高贷款额取决于家庭总收入和其它债务。大部分银行允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%，你只能用24%做房款。所以在买房时，要把其它债务限制在8%获更低。如果你没有其它债务，你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，联邦住房和城市发展部(HUD)允许家庭其它债务加上住房贷款高达月收入的45%。

贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低，以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。如果贷款时利率高于9%，并且呈下降趋势，可用浮动利率。常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。如果贷款时利率低于8%，可选固定利率。从贷款来源可以把贷款分成三种，一般性贷款(Conventional)，低收入政府补助贷款(FHA)，和美国退伍军人贷款(VA)。从贷款的数额又可以把贷款分成三类，小额贷款，普通贷款，和大额贷款(Jumbo Loan)。十万以下的属小额贷款。贷款额超过$417,000的属大额贷款。从2008年三月起，大华府地区贷款额超过$562,000的才算大额贷款。大额贷款的利率比普通贷款高。如果你不清楚，可以问贷款经纪人。如果问了以后还是不清楚，干脆就选30年固定利率。

定金(Deposit)是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主在没有正当理由的前提下单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。



过户日期(Settlement Date)可订在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间，使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。



贷款予审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（Down Payment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该予审批准书的依据是已核实的买主信用史(Credit History)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。

予审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。如果予审批准书是六个月以前写的，就要去重新写一张。

买房过程第四章 搜索看房

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经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。只要有符合你要求的房子上市，信息就会自动送到你的电子邮箱。搜索的标准可以是房价范围，房型（独立屋，连栋屋或公寓），城市名或邮政编码，建筑年代，等等。虽然学区也是搜索标准之一，但很多经纪人为了保护自己，不填学区。所以你要把学校所在地的房子都找出来，然后根据地址到学区网站去确认是不是在你要的学校。

从电子邮件的链接中可以看到地址，房价，房型，以及一到三十张照片。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，包括离高速公路和主要公路的距离。离高速公路四英里之内比较好，再远就要多走小路，交通灯多，费时费油。离高速公路也不能太近，太近会听到车流的声音。有人不喜欢附近有高压线。虽然高压线对人体健康的影响尚有争异，但如果有别的选择，就尽量少找麻烦。还有房子的后院是否开阔，背向树林或空地当然比背对别人的后院要好。如果是独立屋，旁边最好是独立屋。如果是连栋屋，旁边最好不是公寓。对外部环境不满意的，可以排除。比如我带客户看房，就碰到过以下的情况，没有进门：1）通向房子的路很难开，又陡又窄，开了一身汗。一下车大家的第一句话是，如果下雪怎么办？2）刚到房门口就听到暄哗的车流声。有些房子虽然离高速公路不是很近，但由于山谷的回音效果，车流声听得特别清楚。3）房子旁边就是坟场或殡仪馆。美国人对这些不再乎，有些中国客户比较忌讳。

初选过关，再约经纪人带你去看内部。在同一地区的房子一般二十分钟可以看一个，一次可看五到六栋房子。下面是不同房型要注意的事项。

公寓：除非你准备一辈子单身，最好不要买一间卧室的公寓，自己很快就不够住了，将来也难卖。许多人不喜欢一楼或最高层。两间卧室的公寓最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个最好紧挨着第二个卧室，可供家人和客人使用。最好有一到两个停车位。

连栋屋：如果你需要三间卧室，就买连栋屋。最好有一到两个车库。楼上最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个可供第二和第三个卧室使用。一楼最好有个卫生间。

独立屋：如果你需要四间或更多的卧室，就买独立屋。一楼会有客厅，起居室，餐厅，和厨房。楼上两层在三千英尺以上的，还会有一个书房。楼上最好有三个浴室，第一个在主卧室内，浴缸最好有喷水孔，还有单独的淋浴。第二个在第二卧室内，第三个可供第三和第四卧室使用，如能连接这两个卧室更好。中国人喜欢厨房的抽油烟机通向室外。地下室能完全平地走出最好，能向上阶梯走出也行。地下室如果已经完成，最好有一个全浴。如果有一个卧室，最好紧接着浴室，晚上使用方便。地下室如果没有装修，最好有预留排水管，将来好建浴室。如果要放乒乓球桌，至少需要24x13（长x宽）英尺的场地。

看房时，可用一张看房比较表（见表一）来记录并比较不同房子的优缺点。比如每个房间的大小，布局是否合理，状况如何，等等。

表一 看房比较表




房一


房二


房三

地址(Address)










要价(Listing Price)










政府估税价(Tax Assessment)










几个卧室 (# Bedrooms)










几个浴室 (# Bathrooms)










几个车库 (# Garage)










居住面积 (Living Area)










占地面积 (Lot Size)










建筑年代 (Built Year)










客厅 (Living Room)










起居室 (Family Room)










餐厅 (Dining Room)










厨房 (Kitchen)










书房 (Library)










主卧室 (Master Bedroom)










其它卧室 (Other Bedrooms)










衣橱 (Closet)










储藏室 (Storage)










地下室 (Basement)










阳台 (Deck)










前庭 (Drive Way, Side Walk)










后院 (Backyard)










状况 (Condition)










学区质量 (School Quality)










上班开车时间 (Commute Time)

购物方便 (Shopping)

总评 (Overall Opinion)

买房过程第五章签署合同

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选定满意的房子，经纪人会为你全面查询有关信息，确定要价。有关信息包括房子上市历史，市场分析(Comparative Market Analysis, 简称 CMA)，市场统计数据（Market Statistics），和政府估税价(Tax Assessment)。

房子上市历史：房子倒过几次手，每次售价是多少，在什么时间。房子在市场上有多少天了，有没有降过价。卖主为什么要卖房子。如果卖主买价较低，这次卖只是赚钱多少的问题，可能好谈价一些。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，卖主可能不大愿意你砍价。

市场分析：因为同样的房子在不同的地方(Location)房价相差很大，所以市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（六个月之内）卖多少钱。如果能找到同样大小，同样多的卧室和浴室，同样的地下室的房子，那最好。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。

市场统计数据：房地产电脑网络每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。比如2008年二月邮编20850的售价与要价比例平均数是93.58%，报价时则可砍价6%。如果给卖主留还价的余地，还可以砍得更低。

政府估税价：这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地估的价，应该是一个比较客观的数据。在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时，房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，那就是要价偏高，你可以以此为由而砍价。

报价合同还要注明定金(Deposit)。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是报价的2%到3%。

除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。下面是常用的附加条款。

房屋检查(Home Inspection)，咚气检查(Radon Inspection)和白蚁(Termite Inspection)检查：在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是七到十五天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。

房屋估价(Appraisal)和贷款批准(Financial)：在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般是十五天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到二十天。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。

空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)检查(：如果在冬季买房，空调或游泳池的功能不能检查。在报价合同中，可以选择在过户后五月三十一日之前检查空调或游泳池。如果不工作，可要求卖主出钱修理。

在报价合同中，还可以加上各种各样的附加条款，用于不同的目的。比如逐步升级条款(Escalation Clause) 在卖方市场用得比较多，在买方市场很少用。但我在买方市场为客户抢购银行没收的房子时用过。具体方法是买主选择逐步升级的数额和最高报价。如果其他报价高于我的报价，我的报价就自动按逐步升级的数额增长。如果其他报价也有逐步升级条款，那最高报价额高者取胜。

报价时还要确定过户日期，一般在三十天到四十五天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一，过户公司星期日不上班，不能提前一天拿过户清单，看要开多少钱的银行支票。如果在星期五，又怕万一当天不能过户完毕，要等到下个星期。时间最好定在下午一点。上午可以做个最终房检(final walk through)，到银行去开个支票。买主有权选择过户公司。

报价合同加上附加条款和必需的文件，有五十页左右，买主要签很多字。如果卖主拒绝报价，报价合同就是一堆废纸，也浪费大家的时间。一个省时省事并有利于环境保护的方法是先写一张报价意向书，在意向书的基础上谈判。等价钱谈妥后再出正式报价合同。报价意向书可包括以下的内容。

房屋系统编号（MRIS# ）：

地址（Property Address）：

要价（Listing Price）：

日期(Date)：

买主姓名（Buyers’ Names）：

报价（Offer Price）：

过户日期（Closing Date）：

贷款额（Loan Amount）：

订金（Deposit on Sale）：$10,000

房屋检查条款（Home Inspection）：合同批准后7天

咚气检查条款（Radon Inspection）：合同批准后7天

白蚁检查条款（Termite Inspection）：合同批准后7天

房屋估价条款（Appraisal Contingency）：合同批准后15 天

贷款批准条款（Financial Contingency）： 合同批准后20 天

房屋买卖人税（Transfer Taxes）：买卖方各 50%

买主年收入（Buyers’ Income）：

买方经纪人（Buyer Agent）：

为了防止卖主拿着你的报价合同与其他的买主讨价还价，你可以在报价合同上注明，此抱价在三天内有效。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就签字生效了(Ratified)。

如果你有关于房地产或贷款方面的问题，欢迎来电话（202-459-9096）或者来电子邮件（info@metrostarhomes.com）询问。我一定尽量答复。我以前发表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm 看到。

买房过程

大都会房地产公司 晓音
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2007年十月接受公司总裁交给我的主持大都会房地产专栏的任务时就决定，如果公司有其他人写文章，就把它送到报社去，如果没有人写，我就自己写。将来把所写的东西汇总，出两本小册子，一本是买房过程，一本是卖房过程。虽然不是中文专业出身，文笔倒也流畅。从小学起作文就是班级和年级的范文。20多年前在北京体育学院运动生理学专业研究生毕业后留校做讲师，只要有时间写，体育报是照登不误。还参加撰写了中国第一本运动训练学专著，也算是中国运动训练学的鼻祖之一。1986年到美国，虽然前后写了两篇硕士论文，一篇博士论文，却都是用英文写成，所以21年没有用中文写东西。从2007年十月至今，已为大都会房地产专栏写了18篇文章，自以为中文水平已经恢复，可以开始撰写买房过程。初步计划三个月完稿。如果公司没有其他人写文章，大都会房地产专栏就会连载十章买房过程。因为已经是能者多劳，身兼数职，写文章就只好挑灯夜战了。

买房过程可分为以下十个步骤。

1．准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备，三思而行。虽然你没有必要象我这样为了了解买房过程读了许多书，看了无数房，最后发展到上课考试拿执照。但尽可能多的了解买房知识是绝对必要的。首先你要了解买房全过程，我这本小册子就是为了这个写的。其次你要知道你能买得起或者愿意买多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍（假定贷款利率是6%到8%）。然后是决定在什么地方买。最后是决定房型。同样的价钱，在有的地方可以买独立屋，在有的地方只能买连栋屋或者公寓。

2．选经纪人
买房一定要找经纪人。首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心的为你解答这些问题。第二经纪人比你了解行情。他/她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱。第三经纪人比你信息灵通。第四经纪人可以为你把关。我可以列出很多的理由来说服你，但这里有一条最好的理由，经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。加上许多经纪人会给买主一些过户费，何乐而不为？

3．予审贷款
找好经纪人后，经纪人会让你填写一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向有关贷款公司要一封贷款予审批准书。你如果已经与其它贷款公司联系过，你就可以用你自己贷款公司的贷款予审批准书。不管你用谁的，你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款予审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款予审批准书是报价合同的附件之一。

4．搜索看房
经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。只要有符合你要求的房子上市，信息就会自动送到你的电子邮箱。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，进行初选。初选过关，再约经纪人带你去看内部。在同一地区的房子一般20分钟可以看一个，一次可看5-6栋房子。

5．签署合同
选定满意的房子，经纪人会进行市场分析帮你确定要价，准备报价合同。除了价钱，定金外，经纪人还会建议你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就签字生效了。

6．检查房屋
除了房屋检查，常做的还有咚气检查和白蚁检查。在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是15天。在15天内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。经纪人会向你推荐收费低，质量好，有执照的检查师。检查结果出来后，经纪人会为你把关，向你指出哪些是卖主的责任，并为你跟卖主谈判。

7．申请贷款
买主向贷款公司或银行提出贷款申请后，贷款公司或银行首先会请估价师给房屋估价。在报价合同中，还可以选择房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般也是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。

8．购买保险
除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险。如果你买了一栋$500,000的房子，土地值$200,000，房子本身只值$300,000。那你只需买$300,000的房屋保险，因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000，贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。除了减低保险额，减少房屋保险费的方法还有提高自付费，房屋与汽车同保，增加房屋安全性等等。

9．结交过户
经纪人会向你推荐几家过户律师供你选择。律师在过户前会检查产权史。马州的规定是查60年的历史。为了防止意外，贷款银行还会要求买主买产权保险。买主在过户前还要把房子再检查一遍。除了看该修的东西都修好了，还要记录水电气仪表的数字。过户时买主还要交房屋买卖税，贷款手续费，过户律师费，等等。一般过户费是房价的2%到4%。过户时要带有效证件（如驾照），屋主保险保单，和银行开的现金支票。

10．乔迁搬家
过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，所以过户后买主就可以搬家了。在过户搬家前4-5天联系水电气公司，问清要做的事情。过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主名下。有的公司要你提供仪表数字，有的公司会自己去读仪表。电话，电视，网络服务可能要提前10到20天予约。搬家公司或租车公司也要提前两周予约。

如果你有关于房地产或贷款方面的问题，欢迎来电话（202-459-9096）或者来电子邮件（info@metrostarhomes.com）询问。我一定尽量答复。我以前发表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm 看到。

幸福的决定因素

　　　　　·伊　人·

　　据专门研究人类幸福的组织——蓝色区域（Ｂｌｕｅ　Ｚｏｎｅ）最近的一项研究报道，世界上最幸福的国家是丹麦。在丹麦的街上随便拉住一个行人，让他们就自己的幸福感在１０点量表（１表示最不幸福，１０表示最幸福）上打分，一般人都会给出８到９的数字。再问他们为什么感到幸福，答案多半是生活稳定有保障，自己可以选择去做任何自己喜欢做的工作，社交活动丰富，人人安居乐业。最有趣的是，很多人选择工作的标准不是工资的高低，或者“地位”的高低（地位这个概念在丹麦很淡薄），而是工作本身的性质以及工作时间的长短。比如有人选择开垃圾车的工作，因为这项工作每天只需五个小时，而且都在清晨完成，余下的时间就全部属于自己，更重要的是，即使是开垃圾车，他也受到人们的尊敬，别人对待他的态度与对待国王无异；因此这项工作带给他很强的幸福感。

　　这项研究的另一个结果是，在亚洲国家中，最幸福的国家是新加坡。在新加坡随处可见的食铺随便问一个人，他们一般也都会给出８分左右的数字。但与丹麦不同的是，新加坡是一个对自由有限制的国家，比如吐痰，嚼口香糖都是违法行为，而且对“社会地位”有很强的意识。更有趣的是，在问新加坡人有什么能使他们更幸福的时候，许多人的答案是“钱”。具体地说，有“五个Ｃ”决定一个人的幸福感：Ｃａｒ（汽车），Ｃａｓｈ（现钱），Ｃｒｅｄｉｔ　Ｃａｒｄ（信用卡），Ｃｏｎｄｏｍｉｎｉｕｍ（公寓），Ｃｏｕｎｔｒｙ　Ｃｌｕｂ（乡村俱乐部）。而且，这“五个Ｃ”还不是在绝对意义上的，比如，光有了汽车还不够，还必须知道自己开的车比别人的要更高级才行，否则幸福感也很难产生。因此，新加坡人从小就养成很强的竞争意识，刻苦学习，努力向上。那儿甚至有给小学生开设的时间管理课程。

　　从同样感到幸福的丹麦人和新加坡人对为什么感到幸福的不同答案来看，决定幸福的因素实在可以相距十万八千里。价值观不同的个体，对同一件事所感受到的幸福程度就不同。比如说“钱”这个因素，肯定对人的幸福感会产生影响。但是不是钱越多的人越幸福，答案就比较复杂了。《撞上幸福》一书的作者丹尼尔·吉尔伯特表示，钱只有在同时满足了三个条件的时候才会使人感到幸福：（ａ）钱帮你买到了你想要的东西，（ｂ）你拥有的钱本来就不太多，（ｃ）但你觉得自己还挺有钱的。再说“工作”这个因素，也一定会影响人的幸福感。但是，做什么样的工作会使人产生幸福感与社会文化价值观也有着强大的关联。在强调等级的社会里，三教九流、蓝领白领都被划分得清清楚楚，明明自己喜欢“低级蓝领”工作比如看大门、扫大楼，因为上班不需动太多的脑筋，下班也不需再操心工作上的事，个人有许多的自由，但是因为被打上了“低级”的标签，做这个工作就不再有幸福感。相反，明明自己讨厌“管理别人”，但是因为“管理人员”是社会崇尚的职位，结果自己当上管理人员后也就感到了成就和“幸福”。

　　心理学家注重研究个体差异，他们通过精确地测量个体的大脑对不同事件做出反应时的脑电波图形，发现有些人拥有一个“幸福大脑”，而另一些人则拥有“不幸福大脑”。也就是说，一个人能否经常产生幸福感与先天的大脑类型有相当的联系。比如，对今天下雨这个事实，在拥有“幸福大脑”的个体看来，可以是一件开心的事，因为下雨，就可以看见雨雾蒙蒙的城市风味，可以看到在雨中撑起的各种各样漂亮雨伞的风景，另外，雨还可以洗刷街道的污垢，净化空气，而且还有可能看到彩虹。但是，对于拥有“不幸福大脑”的个体，下雨就可能使他们神情沮丧，他们会认为这个世界总是灰暗，这是灾难降临的前兆等等。

　　但是，进一步的研究发现，虽然先天因素能解释５０％左右人能否感知幸福的变异，另外５０％的原因则与外界的环境和自我的修养和控制相关紧密。也就是说，即使是具有完全相同的遗传细胞的同卵双生子，他们对幸福的感知和期望也可以相当不同，主要与后天所受的教育和经历有关。近年来美国非常流行“积极心理学” （Ｐｏｓｉｔｉｖｅ　Ｐｓｙｃｈｏｌｏｇｙ），向大家灌输“正向思维的强大力量”（ｔｈｅ　ｐｏｗｅｒ　ｏｆ　ｐｏｓｉｔｉｖｅ　ｔｈｉｎｋｉｎｇ），受过这种教育的个体就更可能对事物有积极的态度。此外，个体的人生经验本身也是影响其“幸福导向”的重要原因。最有意思的发现是，大脑的幸福程度可以被后来的经验所影响，也就是说，原来拥有“不幸福大脑”的个体，通过更加积极的人生经验积累以及自我控制，其大脑可能会更向“幸福大脑”的特征靠近，从而更能产生幸福感。而在使大脑变得更具“幸福大脑”特征的活动中，每天静坐静思三十分钟最为有效；在控制思维的活动中，感恩最为有效；这两种活动对具有不同文化价值观的个体诱导幸福感的效果相当。

　　由此可见，如果幸福是你追求的人生目标，那么不论你有多少钱，从事什么样的工作，其实都可以达到幸福的境界：只要你能够“吾日三省吾身”，只要你对自己已经拥有的怀抱感激之心。

网店面临洗牌压力 多数网店很难存活

2008-03-28

首部网上交易法规即将出台,网上交易或要征税

商务部信息化推进司副司长聂林海在刚刚结束的第三届中小企业电子商务应用发展大会上表示，商务部计划在今年6月份发布《网上商业数据保护办法》。

据介绍，首部网上交易法规的出台标志着国家对电子商务的监管开始趋向严格。业内人士指出，监管将可能主要集中在提高网上开店的门槛和征税方面。消息一出，立即在深圳点击查看深圳及更多城市天气预报业内引发热议，深圳点击查看深圳及更多城市天气预报相关人士纷纷表示，对网购行为的规范非常必要，但征税需要缓行。

1 相关规定

网店需执照或将交税

相关人士日前表示，“《网上商业数据保护办法》的出台是为了配合行业发展，为企业提供保护办法和预见。”

另据介绍，《网上交易管理办法》也将于年内出台。《网上交易管理办法》则是去年3月发布的《关于网上交易的指导意见（暂行）》的升级版，不仅起到引导作用，还将对网上交易行为提供更有针对性的管理。

据介绍，在刚刚结束的“两会”上，“关于完善电子商务税收制度”的提案引起热议。提案者认为，电子商务是一种交易方式，按我国现行税法规定，无论是线上线下，只要达成了交易就应纳税。否则，将有越来越多的企业和消费者通过电子商务避税，而资本通过网络进行国际流动，也将导致大量税收流失或转移。

他们指出，国家应该根据电子商务的实际情况完善相关税法，明确电子商务适用的税法、相关主体的权利义务关系和法律责任、电子商务行为税收征管的界定标准等等。

2 业内看法

征税需一步步来

据悉，去年全年，中国网络购物市场总成交额达到594亿元。目前，淘宝网其用户数在2007年就达到了5300万人。深圳点击查看深圳及更多城市天气预报的网购市场发展也十分迅速，腾讯的拍拍网、八界网、记录一生等都在业内享有盛名。

业内人士普遍认为，网购市场的迅速发展需要规范和监管，但征税需要缓行而且操作起来会有难度，政策制定者需要和网络平台的特点相结合，不能搞一刀切。昨日，八界网总裁张立波接受记者采访时表示，政府加强对行业的规范和管理非常有必要，但采取什么样的方式来管理，需要斟酌。

“网上开店的多是小店，这些和实体店不太一样，而且目前主要还处于培育市场阶段。很多开店者看重的是成本低，如果监管措施使得各个方面的成本大幅度提高，则对行业的发展肯定没有好处。”昨日中午，记录一生总裁尉亚波告诉记者。“鉴于政策还没发布，具体的执行可能还要看一些大的平台商比如阿里巴巴和政府合作的结果是怎样的，但是政策必须考虑到电子商务的特性，不能一刀切。”张立波告诉记者。

谈到业界热议的征税话题，张立波表示，执行起来可能会非常困难。原因有二：一个是标准很难界定，盈利多少比较难以判断；一个是行业的发展并不成熟，一旦标准下来，很多企业将只能在夹缝中生存，这可能造成行业的洗牌。

在尉亚波看来，政策的执行需要有一定的步骤。“至于避税，一些小额的交易，没有互联网，他们也同样避税，这个不是电子商务的特性。税肯定要征，监管也需要，但要一步步来，首先要对大的商务平台要合理监管，然后才能去谈对小网店的监管。”

3 网店店主

多数网店将很难存活

“低成本是网上开店的优势，如果成本增加，将有很多网店难以存活。”昨日，有过两年多在网上开店经历的张小姐告诉记者。张小姐表示，现今在网上开店的店主多半规模很小。“即便有一些离职认真做网店的，真正做大的也并不太多，很多人是为了兴趣，或者抱着尝试的态度来做。交易中拼的也是价格，如果门槛提高了，肯定会有很多店无法经营。”

张小姐认为，规范网店可以杜绝假货，增加网店的信誉度，但是一定要考虑到不能增加运营的成本。至于征税，张小姐认为很难，“一些同城的交易很多是线下的，单靠支付宝等根本无法知道实际交易量和盈利的多少。”“相比监管政策，我个人觉得建立一个诚信评级体系更为迫切，现在的网店很多信用评级并不可靠，有很多是托。很多买家也纯粹是心理作用，比如四颗星和三颗星的放在一起，肯定会选择四颗星的。” 张小姐说。

律师意见

网店经营资质需解决

孔亚楼广东竞德律师事务所律师

随着电子商务的迅速发展，对网店的规范很有必要的。

首先，网店经营的资质问题迫切需要解决。网上开店目前主要存在两个问题。

第一，经营主体的资格问题容易产生税收流失和质量问题。网下开店的话，一般要求营业执照、税务登记证、卫生许可证以及相关行业的经营资质，这些证件对于监管非常有利，否则，出了问题，监管部门难以下手。

第二，从相关法律来看，有了主体资质才能把对消费者权利的保护和产品质量的维护落到实处，牵扯到相关的售后服务等问题才可以有效解决。

其次，税收的问题比较复杂。有两类观点比较流行，一种认为，网店贵在活跃性，暂时不征收有利于活跃经济；一种观点认为，必须交税。我个人感觉税一定要征，但从什么时候开始，怎么去征取，一定要考虑电子商务的特点。比如可以考虑先实行“实名制”，然后建立一个与此相符合的金融体系来监管，比如能否通过支付宝、银行交易的金额来执行等等。但收税的前提是解决对经营主体的经营资质。(南方报业网—南方都市报)

记者百度了一下(baidu.com)“网店”，找到相关网页约47,100,000篇

职业生涯12致命想法

2008-03-26


1、总觉得自己不够好
这种人虽然聪明、有历练，但是一旦被提拔，反而毫无自信，觉得自己不胜任。此外，他没有往上爬的野心，总觉得自己的职位已经太高，或许低一两级可能还比较适合。这种自我破坏与自我限制的
行为，有时候是无意识的。但是，身为企业中、高级主管，这种无意识的行为却会让企业付出很大的代价。

2、非黑即白看世界
这种人眼中的世界非黑即白。他们相信，一切事物都应该像有标准答案的考试一样，客观地评定优劣。他们总是觉得自己在捍卫信念、坚持原则。但是，这些原则，别人可能完全不以为意。结果，这种人总是孤军奋战，常打败仗。

3、无止境地追求卓越
这种人要求自己是英雄，也严格要求别人达到他的水准。在工作上，他们要求自己与部属"更多、更快、更好"。结果，部属被拖得精疲力竭，纷纷"跳船求生"，留下来的人则更累。结果离职率节节升高，造成企业的负担。这种人适合独立工作，如果当主管，必须雇用一位专门人员，当他对部属要求太多时，大胆不讳地提醒他。

4、无条件地回避冲突
这种人一般会不惜一切代价，避免冲突。其实，不同意见与冲突，反而可以激发活力与创造力。一位本来应当为部属据理力争的主管，为了回避冲突，可能被部属或其他部门看扁。为了维持和平，他们压抑感情，结果，他们严重缺乏面对冲突、解决冲突的能力。到最后，这种解决冲突的无能，蔓延到婚姻、亲子、手足与友谊关系。

5、强横压制反对者
他们言行强硬，毫不留情，就像一部推土机，凡阻挡去路者，一律铲平，因为横冲直撞，攻击性过强，不懂得绕道的技巧，结果可能伤害到自己的事业生涯。

6、天生喜欢引人侧目
这种人为了某种理想，奋斗不懈。在稳定的社会或企业中，他们总是很快表明立场，觉得妥协就是屈辱，如果没有人注意他，他们会变本加厉，直到有人注意为止。

7、过度自信，急于成功
这种人过度自信，急于成功。他们不切实际，找工作时，不是龙头企业则免谈，否则就自立门户。进入大企业工作，他们大多自告奋勇，要求负责超过自己能力的工作。结果任务未达成，仍不会停止挥棒，反而想用更高的功绩来弥补之前的承诺，结果成了常败将军。
这种人大多是心理上缺乏肯定，必须找出心理根源，才能停止不断想挥棒的行为。除此之外，也必须强制自己"不作为，不行动"。

8、被困难"绳捆索绑"
他们是典型的悲观论者，喜欢杞人忧天。采取行动之前，他会想像一切负面的结果，感到焦虑不安。这种人担任主管，会遇事拖延，按兵不动。因为太在意羞愧感，甚至担心部属会出状况，让他难堪。

这种人必须训练自己，在考虑任何事情时，必须控制心中的恐惧，让自己变得更有行动力。职场中最有效地生存法！

9、疏于换位思考
这种人完全不了解人性，很难了解恐惧、爱、愤怒、贪婪及怜悯等情绪。他们在通电话时，通常连招呼都不打，直接切入正题，缺乏将心比心的能力，他们想把情绪因素排除在决策过程之外。

这种人必须为自己做一次"情绪稽查"，了解自己对哪些感觉较敏感；问朋友或同事，是否发现你忽略别人的感受，搜集自己行为模式的实际案例，重新演练整个情境，改变行为。

10、不懂装懂
工作中那种不懂装懂的人，喜欢说："这些工作真无聊。"但他们内心的真正感觉是："我做不好任何工作。"他们希望年纪轻轻就功成名就，但是他们又不喜欢学习、求助或征询意见，因为这样会被人以为他们"不胜任"，所以他们只好装懂。而且，他们要求完美却又严重拖延，导致工作严重瘫痪。

11、管不住嘴巴
有的人往往不知道，有些话题可以公开交谈，而有些内容是只能私下说。这些人通常都是好人，没有心机，但在讲究组织层级的企业，这种管不住嘴巴的人，只会断送事业生涯。
他们必须随时为自己竖立警告标示，提醒自己什么可以说，什么不能说。什么样的MM最好找工作……

12、我的路到底对不对？
这种人总是觉得自己失去了职业生涯的方向。"我走的路到底对不对？"他们总是这样怀疑。他们觉得自己的角色可有可无，跟不上别人，也没有归属感。(ipub论坛整理)

中国大部分人贫困的真正原因

　
　　近段时期，我(李昌平)主要是在西南地区的一些国家级贫困县走动。走了一些穷的地方，我发现贫困并不是像我们想象的那样简单：贫困就是因为农民素质低、没文化、愚昧、自然环境条件差，等等。我们把贫困的原因归结到穷人本身，好像贫困与政府、制度、主流人群没有多大关系。不是的！在很大程度上，贫困源于没有权利，贫困源于主流社会设计的不合理制度。
　　　　　　
　　我先从一个故事开始。我到了某地区的一个乡，那个乡有14000人，有锡矿、铅矿、煤矿，每天从这个乡拉出去的矿产值约40万。开矿的是浙江、四川、云南的 “大老板”，他们每年给乡政府提供的税收不足50万，但来来往往的运矿车辆，每年损坏路面用以维修的资金不少于150万。矿开了，环境破坏了、资源没有了，并且矿是有毒的，矿工没有任何劳动保护，每个矿工在矿里只能工作三个月就不能再工作了，时间长了有生命危险。这样的劳动，每个矿工的工资不到 300元/月。如果你到矿上看到那些矿工，你的第一感觉是这些矿工和牲口没多大的差别。不生活在那样的环境中的人是很难理解“宁可累死，不可饿死”的现实选择的。
　　　　　　
　　第二个故事：我去的一个贫困县，那里的原始森林是九十年代以来砍伐的，砍树的时候没有任何补偿，因为主流社会的人说森林是国家的，砍伐森林自然不关当地人的事了。没有砍伐森林的时候，当地人主要以狩猎为生，辅以简单的农作，生活还是比较舒坦的。树砍了之后，当地人不得不从狩猎生活转向农耕生活，千辛万苦地造了梯田。最近几年，说要保护环境，防止水土流失，政府强制当地人退耕还林。森林砍了，没有补偿；辛辛苦苦开的梯田，一个文件下来，说补给你每年三百斤粮食，给5—8年就了事。我身临其境的时候，无比地羞愧。很多人讲保护环境的时候表现得无比善良和慈悲，而面对弱势的同胞却是如此的不道义！
　　　　　　
　　当我走进贫困的深处面对贫困的时候，我实在没有理由指责在贫困中挣扎的人们，他们没有错！经过长时间的思考，我对贫困有了更清晰的理解。至少有十几种主要的限制穷***利、导致贫困的不合理制度，需要我们重新检讨：
　　　　　　
　　产权制度　　　　　　
　　上面的两个故事都与产权制度有关。矿产资源属于国有，国有是谁有呢？谁有权审批矿产资源开发，谁就代表国家了。有人会说，国民分享税收啊，谁代表国家征税呢？当然是几个人的事。一吨煤35元—50元的税收，可是一车装10吨却只算5吨，白天运10车计税，晚上100车不计税。就是征了税，当地的老百姓又如何实现分享税收收益的权利呢？　　　　　　
　　如果说森林、矿产资源是国家的，穷人分享不到收益也就罢了，但本来是穷人的财产，“国家”也要占有。　　　　　　
　　比如说，农民集资办的公路、桥梁、水利设施等等，产权都不属于农民。既然是农民集资办起来的，为什么农民没有产权收益呢？如果把农民投资的电力、交通、能源、通讯等等基础设施，都让农民分享产权和收益，农民也不至于这么苦、这么穷。　　　　　　
　　不仅如此，到八十年代后期，国家鼓励农民办粮食加工厂，一个加工厂要投资几十万、几百万。到了九十年代，国家一个文件下来，不允许农民经营粮食了，农民损失惨重！国家不承担任何责任；八十年代政府鼓励农民贩猪、宰猪，九十年代，要“定点屠宰”，农民办起来的生猪“一条龙”全垮了，谁也不赔啊；八十年代后期，允许农民经营种子、农药、化肥，九十年代，供销社重新专营，把农民害的可苦了。农民由此所负的债是一代人、两代人都还不清的。城里的企业破产了就破产了，农民的企业被逼得破产了，钱还是要还的。农民怎么不穷啊！
　　
　　财政制度　　　　　　
　　农村电、电话是农民自己集资建起来的，城里电、电话是国家投资的，城里人用的电和电话比乡村便宜；农村的学校是农民自己集资建的，农村老师的工资是农民自己开的。城市里的学校是国家建的，城市里老师的工资是国家财政开的；城市里的公路是国家修的，一公里就是好几百万甚至千万，农村里的公路主要是农民自己修的。农村几乎所有的基础设施建设都是农民自己集资的，当然国家也有财政支持，但那是杯水车薪。都是中国的公民，在占有财政资源方面，标准是不一样的。
　　　　　　
　　社会保障制度　　　　　　
　　中国的社会保障制度是不覆盖农民的，谈社会保障制度，对农民来说，还太奢侈。这个极大的不平等说也是白说，不说也就罢了。但不能破坏农民自己的保障制度，即不能剥夺农民拥有土地的权利。那些生活在贫困地区的农民，一旦失去土地，他们怎么生活？我们为这些失去土地的人提供了什么样的社会保障呢？
　　　　　　
　　金融制度　　　　　　
　　城里人可以用身份证从银行贷款买房，乡下人不可以；城里人可以用房作抵押贷款，农民的房子也是房子，为什么不能用他们的房子、土地去抵押贷款呢？农民的财富也是国民财富的一部分，也是人民币的基础，为什么中国的银行不承认呢？如果我们农民的山、农民的地、农民的房，也能在银行里抵押，那农村也不缺投资，农民也有钱发展。现在，农民贷款生产农产品供城市人享用，贷款也是那么难，利息还高于城里几倍。外国银行不下乡，中国的银行也进了城，国家又不允许乡村民间金融存在，难道农村指望太空人提供金融服务不成！
　　　　　　
　　税收制度　　　　　　
　　农民的人均收入是（每年）两千多块钱，不是可支配收入，这些收入中还含着种子、自己和牲口吃的粮食。国家按农户农产品产量的百分之八点四来收取农业税，但如果把农民自己消费和投入生产的这一块除开，那肯定是百分之二十几或更高的税率了。再如果把粮食加工流通环节的税率考虑进去，农业的税率可能就在百分之三十几以上。一个农民一年的可支配收入就只有几百块钱，要交税；城里人一个月有几百块钱的社会保障。城里人做生意亏本，可以不做；农民种地亏本，可不可以不种？不种（的话）可不可以不纳税？不可以，不种地照样纳税。农业是最弱质的产业，农民是最弱势的群体，却面对最不优惠的税收政策。农民怎么不贫困呢？
　　　　　　
　　资源的配置制度　　　　　　
　　就说说扶贫的资源配置制度吧。国家的扶贫资源是属于穷人的钱，这个资源是由谁来配置的？是干部来配置的。谁跑步“钱”进、谁跑得勤就给谁。跑到扶贫资源是要成本的，资源通过一级一级的下拨是要雁过拔毛的。这些资源到了项目点、到了社区该怎么使用，还是没有穷人的发言权，还是国家干部说了算。不少贫困地区搞工程招标，谁主持，是干部，谁有权参加投标，极少数有钱的人，穷人在哪里呢？占99%的穷人被排斥在外了。　　　　　　
　　如果法律制度来配置扶贫资源，肯定会比干部权力配置更有效力；如果资源到了社区，由老百姓主导资源的使用，就可以用很少的钱办很大的事，因为中国农村有的是过剩的劳动力。但在不少地方，扶贫资源和公共资源配置成了权力和权力、权力和资本的交易游戏。
　　　　　　
　　教育制度，医疗制度　　　　　　
　　这两个制度差不多，只说教育。人们似乎公认：“教育改变命运”。中西部的教育能改变中西部人民的命运吗？我看不能，反而使它们越来越苦难。我在我的《扶贫日记》里写过一个高中生，他的父母亲为了培养他，借了一身的债，他高中毕业到城里打工，每月的工资400元，要用十几年的时间打工来还债。他说只要还清债攒够2000元钱，他就准备回到他的那个小山村去结婚，再不来打工了。那时候他大概也有40岁了，不回山里城里人也不会要他打工了。现在的农村教育是什么？贫穷的父母亲，负了一身的债，支付了巨额的教育成本，好不容易培养一个高中生。高中生给了父母什么回报？没有！他把20—40岁黄金的时间给了城里，他得到了什么？没有！到了40岁，快要老了，城市和发达地区不要他了，把养老的包袱又甩给了中西部，甩给了穷人。教育是不是抽水机？教育不断地把中西部的资源向发达地区抽，不断地把穷人的资源往富人抽啊！　　　　　　
　　我读小学时，几毛或一块钱读一年；初中时，一年两块钱；高中时，三块五块读一年；大学时，国家一个月补贴20多块钱，35斤粮票。现在我的孩子读书呢？小学100多，中学1000多，中考把录取分数线提得高高的，缺一分100元、几百元不等。现在我们读大学，国家给一点钱甚至不给，更多的是学校收钱。我计算了一下，从1985年到目前为止，农产品的价格涨了不到7倍，相当于农民的收入（在价格上）长了7倍。但现在农民教育支出涨了几百倍甚至几千倍，你说农民怎么不穷！农民能够卖的一点钱，就被我们的教育吸得一干二净，农民是要负债来培养自己的孩子，并且是给发达地方培养人才。
　　　　　　
　　就业制度　　　　　　
　　很长时期，政府谈就业、失业问题，只谈城里人，农民不在这个话语里。直到今天，劳动法能保护的还是城里的职工，失业保障与农民工没有关系。北京上海这样的城市依然还存在严重的就业歧视。　　　　　　
　　更为严重的是在财政税收资源解决就业问题时，农民依然是极少考虑的，常说的再就业工程根本与农民无关。　　　　　　
　　国家的金融资源也偏向解决城市居民和国有企业职工的就业，每年有数百亿的贷款给了国有企业；证券市场也有更多的资源被输入国有企业。重要的职能就是保障就业。　　　　　　
　　谁给了农民这样的政策资源呢？　　　　　　
　　解决农民的就业是不是没有办法呢？不是的。国家有很多机会可以为农民提供就业。例如，1998年大洪水后，国家拿出数百亿元治理大江大河，长江大堤每方土12元，这样的好事给了大企业家做了，大企业家转包给农村的拖拉机施工，每方土3.6元承包出去，一方土坐地净赚8元多。如果从农民就业的角度去考虑，几百亿可以解决多少农民就业，增加农民数百亿收入。再如，农村还有很多的水利工程待建，有的是要恢复原有功能。假如国家一时拿不出钱来，可不可以让农民先干上，发给农民劳动工积累券，农民可以凭券购买教育、医疗等服务或抵押给银行获得贷款。　　　　　　
　　主流社会，面对农民就业难的时候，总是指责农民文化水平低，素质差，不适应城市社会，不适应市场经济等等，全是歧视性的语言。根本的问题是我们没有把农民的就业问题当成是“国民的基本权利”，没有把创造农民就业岗位当成政府的基本职责。　　
　　中国的农村什么最多，劳动力最多。每天有几亿农民没有活干，能挣钱的活专给有钱的人干，你说农民能不穷吗？
　　　　　　
　　工资制度　　　　　　
　　工资制度是一个最大的抽水机。城里人的工资里面包含有结婚、生儿育女、孝敬父母的部分，还有再教育和养老部分。农民工的工资呢？它包含这些吗？不包含。农民工一个月就500元钱左右，他们不可能完成劳动力再生产、承担不了赡养老人的义务，自己养老的问题也无法解决。　　　　　　
　　根据陆学艺、郭书田等先生的计算，每个农民工在城里创造的价值是25000元，但每个农民工得到的平均工资只有6000—8000元（这是高估了）。城市和发达地区每年从农民工身上得到16000元以上的剩余价值。如果进城的农民工是1亿人，那么农民每年被剥夺的就有1.6万多个亿。　　　　　　
　　工资制度对农民工严重的不人道，会导致一系列严重的后果。　　　　　　
　　据统计，全国现在有千万以上的娶不起媳妇的农民和农民工。乡下的女孩子都嫁到城里去了，她们不愿意在乡下找一个养不起孩子和老人的老公，有的女孩子做二奶也不愿嫁给“足马”为妻。社会学家樊平呼吁，农村“美女”的流失将导致农村社会“荒漠化”！我们追求的城市化难道要以农村社会“荒漠化”为代价吗？
　　　　　　
　　土地制度　　　　　　
　　土地制度可能是第二大抽水机了。宪法规定，农村土地集体所有。所谓集体所有，就是村民共同共有。但农民的土地不能自主地进入市场交易，只能先给国家征用，再由国家出卖，国家征用1亩地几千、几万不等，转手就卖几万、几十万、几百万不等；农民自己在自己的地里盖厂子可不可以？不可以，还得先给国家征用了再买回来；农民在自己的地里挖鱼塘可以吗？不可以，要挖也得出钱给国家。据统计“国家”每年从农民的土地上拿走数百亿甚至更多的钱。
　　　　　　
　　干部制度　　　　　　
　　但我说的是另外一个问题——干部制度也是一个抽水机。干部是上面提拔的，要当干部就只有找上面。想当干部就要跑步“钱”进，不跑步“钱”进想提拔，难！所以每年用于跑官的钱不是个小数目。这些钱从哪里来呢？当然是公款消费了。我提拔了，付出了很高的成本，怎么办？有权不用，过期作废，赶紧用权力从老百姓身上寻回来。提拔的干部越多，干部换的越勤，老百姓的负担就越重，所以干部制度也是个抽水机。如果干部选拔权在人民，公布干部的权力在人民代表大会，当官就要给老百姓送礼了——勤勤恳恳为人民服务，要是这样就好了。　　
现在也搞民主，干部也要选，谁提名呢？上面提名。谁想当干部，还是要给上面送礼才行。现在的民主还是上面的“民”主，把上面要的人“举”上去，和原来的效果是一样的；其实，老百姓要的是下面的民主，是要把那些不为民服务的人选下来的民主，这些人不选下来，好人怎么选得上去呢？好人选不上去，农民怎么不穷呢？
　　　　　　
　　法律制度　　　　　　
　　改革开放以来，立了很多法，可是，来北京上访的人越来越多了，一年比一年多。这说明什么？法不管用。那“法”为什么不管用呢？一个农民一年可支配的收入就是几百块钱，怎么打得起官司，请得起律师？穷人是用不起法律这个奢侈品的。当穷人用不起法律的时候，法就是富人或有权人用来欺负穷人的工具了。不打官司又没有其他方式救助，一般的情况就只有忍气吞声；实在忍无可忍了，穷人才进京城。很多人有理无钱，打得倾家荡产，最后走极端，结果有理打成无理，由维权者变成一个违法者！　　　　　　
　　我们依法治国叫了很多年，但犯法的农民越来越多了。一个农民从四川跑到北京打工，兜里只有 500块钱，到了北京把车费一除，只剩下200块钱了。办暂住证、健康证等需要很多钱，也不知道在哪里办，为了生存只有不办了；要是不办，就是违法；不是违法，是不得不违法啊！穷人是逼得为了降低生存成本而不得不违法，真是冤枉啊！　　　　　　
有些人嘲笑相信包青天的农民和“私了”的“法盲”。假如你是穷人，你就明白是怎么回事。　　　　　　
　　我曾经总结说，中国乡村有两个发展的趋势，要引起警惕：底层的民众不得不违法来降低自己的生存成本的趋势也越来越明显，基层的政府和基层的组织，以违法来养执法的趋势越来越明显。　　　　　　
　　作为基层组织和基层政府，不违法是不能生存的，因为财政只给了60%的预算，还有40%要靠创收。以派出所所长为例，他的职责是惩治犯人，保卫人民，就得给他钱履行义务，但实际是政府财政只给人头经费的60%，没有办案经费，此外，公安局不仅没有钱给派出所，派出所还得每年给公安局交8万元钱。派出所从哪里搞钱，当然是用自己的权力找老百姓搞钱，这不就成了一个违法者吗？这就是“靠违法养所谓的执法”。派出所是这样，基层的法庭不少也是吃了原告吃被告。　　　　　　
　　有的人说中国的法制越来越完备了，中国社会越来越接近法制社会了，我相信一半。因为这个社会的多数人（特别是穷人），要想依法维护自己的权利，是越来越难以支付成本了。
　　　　　　
　　科技推广制度　　　　　　
　　科技推广制度也是一个抽水机。农村急需要科技服务，这是毫无疑问的。农业大学的学生，读了四年大学，几年的硕士、博士，到农村当技术员，会去吗？当然不去！因为技术要追求高回报，中国农村小农经济没有可能支付高价读大学后所需要的回报。市场配置技术，结果就是有农业技术的大学生远离农民、远离小农经济、农村的技术人员越来越少。技术是不是绝对的不下乡呢？不是的，比如杂交种子下乡了，技术为了追求高额回报以一种物化的特殊垄断方式下了乡，农民不得不付出使用“技术”的高额代价。所以，靠市场配置技术的结果是两个，一是技术人才远离农村；二是农民使用技术必须付出高成本。　　　　　　
　　历次乡镇机构改革，工商要加强、税务要加强、财政要加强、土地要加强，凡是找农民收钱的部门都要加强。凡是农民需要的技术服务部门，比方说，农业技术推广站、渔业技术推广站、林业技术推广站……统统转制，统统推向市场自谋生路，这样改革的结果就是农业科技推广体系“网破、人走、技黄”，农民获得廉价的技术服务的权利被剥夺，为技术获得垄断收益创造了可能，这样改革的结果只会导致贫困的农民更加贫困。
　　　　　　
　　市场主体制度　　　　　　
　　很多人都认为，农村最早改革开放，分田单干了，农民肯定是市场的主体，肯定有市场主体的资格。其实不是这样的，今天的农民还没有获得完全的市场主体的地位。　　　　　　
　　农民休耕，不仅要照常交税，还要受到罚款。这就等于用一种强制力逼农民用低偿或无偿的劳动力与土地结合，生产大量的廉价的农产品，来保证城市人的要求。农民有市场主体的地位吗？显然没有完全的市场主体资格，而我们那些主流经济学家和政府的官员动不动就要求将农民统统“推向市场”。一方面不给农民市场主体资格，另一方面要把农民推向市场。这是个什么道理？很清楚，强制2.3亿个农户生产，生产了，再把他们推向市场，形成无序的过度的竞争，农民能够得到社会平均利润吗？农业本身回报就很低，农民怎么不穷啊！
　　　　　　
　　户籍制度　　　　　　
　　户籍制度也是一个抽水机。城市户口相对于农村户口是很值钱的，我读小学时就知道城市户口的人的优越和高贵，城镇户口的同学吃的、穿的、住的、玩的都和我们农家子弟不一样。我当时好羡慕有城市户口的人。85年，我当乡书记了，很多农民找我解决户口，户口要粮食、公安、民政等好几个部门联合办公，最后分管的县长签字才能解决，解决一个户口除了要花很多钱外，还要花好多的时间和精力。到了90年代初期，县城的户口每年出售100个、200个、500个不等，每个30000 元，一些农民，借债也给自己的孩子买户口，买高价户口还要开“后门”，那时也有好多人求我走后门，有的人真是哭着求我。再到后来，全国都卖户口了，有的城市一个户口卖十几万甚至更高，现在要得到北京等城市的户口，依然还要出钱买，我在北京工作好几年了，就是做不成北京人，因为买不起户口。户口这个东西，吸走了多少农村的财富！
　　　　　　
　　招标制度　　　　　　
　　现在，农村做一点公共设施都要招标了，似乎这就是公平的制度。也许招标制度在国际上或发达地方确实好，但在不发达的农村我认为不怎么好，是一个歧视的制度，加重农民负担的制度，必须改进。在一个不发达的地方，市场不能形成充分的竞争，在这样的情况下，招标就是几个干部和几个他们招来的“哥们”之间的公开的、合法的“灰色交易”。在招标的游戏中，既没有充分的市场竞争，又没有民主监督，99%的人被排斥在外，这样的招标只能是权钱的合谋。本来可以10万干好的事情，预算打到50万，权力和资本分肥；本来可以让农民的组织组织农民干，实行以工代赈，最后也来一个招标，实际上是权力和资本排斥穷人。现在，国家投入农村的“六小建设”资金的使用，和八十年代比较，一元钱只能做一毛钱的事；国家最近几年的扶贫资源越来越多，但脱贫的人数越来越少，有一个贫困省的政策研究的领导跟我说，不及原来的十分之一的效果了。对于扶贫资源使用的效力越来越低的问题应该引起反思了。
　　　　　　
　　代表制度　　　　　　
　　县里面开人民代表大会，十几个农民的代表权只相当于一个城里人的代表权。至于全国人民代表大会就更不用说了。就是一个乡镇开人民代表大会，参加会议的绝大多数人都是干部，没有几个是纯农民的；有几个是纯农民的都是干部提名的。这样的代表制度，决定了人数最多的农民“失语”。　　　　　　
　　类似上述导致贫困的制度还有。如果这些制度对穷人和富人；城里人和乡下人；对老百姓和当官的；对主流和非主流是一视同仁的、是公平的，我想农民不会这么苦！农村不会这么穷！　　　　　　
　　主流社会对很多问题的认识就是建立在自以为是基础上的。就像当年回城知青对农民农村的认识一样。有些知青回到城后，讲述在农村的苦难，说在农村浪费了十年的青春。当时，没有人认为这句话有问题，其实说这句话的人也并不一定有歧视农民的思想。但是这句话的潜台词——却是说农民世世代代都浪费掉了——农民同城里人相比下人一等。正是主流人群自觉或不自觉地歧视农民，所以才有这些不平等的制度。这些不平等的制度设计，是有意或无意间这么形成的。所以，主流社会要认真反思；

西藏和新疆动乱是不当民族政策的直接后果

本文由 llzheng90 在 2008-3-16 发表于: 倍可亲.美国 ( backchina.com )

我在青海省柴达木工作过１６年。我太太作为支边青年在南疆工作过１０年。我们与大量的蒙古族，藏族，回族，撒拉族，维吾尔族，哈萨克族, 土族等少数民族共过事。我的太太本身就是回族。我对中国的少数民族现状,和经常发生动乱的藏区和南疆地区（占９０％以上）有比较多的了解。希望中国政府能采取有效的措施使边疆地区长治久安,造福于各族人民。

在中国，各民族是不平等的。对少数民族特别优待。在工资，分房，上大学，找工作，生孩子等各种与日常生活有关方方面面都全面照顾。禁止汉人向少数民族地区移民。客观上造成了在部分地区，少数民族占绝大多数的状况长期得不到改变。在少数民族民族占绝大多数的地区，如西藏，南疆等地区，少数民族高人一等，飞扬拔扈。少数民族打汉人，杀了汉人，汉族干部和当地司法部门不敢管，不敢判。只有少数民族一把手点了头才能判刑。甚至发生了叛乱，少数民族一把手不同意，也不能定性为叛乱。这客观上鼓励少数民族民族中的不法分子为非作歹， 甚至发展成动乱。这种少数民族“政策”是内地的汉人无法想象的。

１９７９年，我到我太太位于南疆阿克苏地区的农场去。在新疆乌鲁木其，或青海西宁，因汉人占７０％，我在那里旅行，住宿，吃饭，和内地城市一样没有什么特别。但是，到了南疆，维族占９０％。每到长途大巴停车吃饭，住宿，我们排在前面被开票的喝令靠边站。等所有的少数民族民族办完了才轮上汉人。我们好象二等公民。这样的现象被视为理所当然,熟视无睹。

另一方面，优待少数民族政策导至大量汉人找出种种理由改为少数民族。无端的造成国家，民族的离心化。中国的少数民族比例从解放初的４％增加到如今的超过９％。 以我为例，我在国内时，从事地质勘探工作，小孩子户口可以报到原籍或亲友家（这是在５０年代，由地质部长李四光为勘探队员争取来的福利）。小孩一出生就被我的岳父母家报户口成为回民。这样的少数民族人为增加不知有多少。加上单方面执行汉族一胎化政策。在若干年后，当汉族沦为少数民族民族时，即使，经济再发达，中国还能保持社会稳定及各民族和平共处吗？

这种后患无穷的少数民族民族政策，不改能行吗？其实，彻底改变动乱地区的根本因素，很容易。政府取消上户口限制。允许自由移居。一旦汉族人口超过了少数民族。大规模的民族骚乱的可能性大大降低。我们在青海柴达木的单位就是例子。单位里大多数是汉族，也有不少藏族和蒙族。我们相处很好。特别是是蒙古族同事为人特别厚道, 肯干。我最喜欢蒙族。单位也厚待他们。在５０年代柴达木勘探初期，蒙族受雇当向导，拉骆驼。６０年代后，不需要向导和拉骆驼的了。年轻一代蒙族都被单位安排工作。老的一代蒙族工人没文化干不了别的，单位给他们一群羊让他们自给自足，每月照发工资。在文化大革命中，很乱，柴达木地区食品供应不上。蒙族老职工主动给单位送羊肉，打野驴，野牛跑一百公里送到单位。党委书记叫他们不送都不干。蒙族工人的一个三岁小孩子, 在除夕夜，在一百多公里外的草原上走失。小孩的父母到单位求援。全处出动２００多人自愿在摄氏零下３０度的严寒下手挽着手在草原上连夜开展拉网式搜索。那里大家都是平等的,很融恰。在８０年代初，北京中央民族学院的藏族学生要闹事。青海籍的藏族学生不愿参加他们。为什么？虽然，过去，汉族和其他少数民族有矛盾。 但现在，在青海, 大家是真正平等的。没有任何民族压倒另一个民族。为什么要抗议哪。何况，青海省牧区的牧民收入是比较高的。大力发展边疆经济，也是解决民族矛盾的一项重要任务。但这不是根本的。在加拿大，西班牙等发达国家，民族矛盾照样严重。

有人说边疆那么苦，谁愿去？你太太那些知青不是都跑回内地了么？实际上，过去的政策，强行安排不愿去的城市青年去边疆。严禁愿意去新疆，西藏的穷苦地少的农民到那里，不但不报户口甚至当作盲流遣送回原籍。在我们原单位，勘探处的处长是甘肃农村人，他的弟弟就跑到新疆农村成为没户口的盲流。他觉得新疆比他的家乡好太多。种地象玩一样，收入比老家多太多了。有一次，我在火车上，与一位跑到西藏昌都的甘肃民勤的农民攀谈。他也说昌都农村如何好。种了菜如何来钱。回去还要把家里人都弄去。所以，只要自由上户口，老百姓自然流动就能逐渐解决边疆问题。

在中国，民族政策是一个谁都不敢碰的禁区。谁都不敢说实话. 中国什么作法都不怕世界各国评论，就怕外人说我们向少数民族地区移民。不知怕什么? 衷心希望中国能改弦更张，使边疆地区长治久安。